شراء العقار في الإمارات يسير في العادة على شكل واحد أينما اشتريت: الاتفاق على السعر، توقيع العقد، تخليص العقار من أي التزامات، تسجيل النقل، سداد الرسم، واستلام سند الملكية. لكنّ المنصّة والأوراق والتكلفة التي تفرضها كل إمارة تختلف، وكل إمارة تضع جدول رسومها وتحدّثه بنفسها. يستعرض هذا الدليل الإجراءات كما تُطبَّق في 2026 في أكبر سوقين في الدولة، أبوظبي ودبي، جنبًا إلى جنب، كمثالين تفصيليين على شكل واحد يسري في عموم البلاد. والتسلسل العام نفسه ينطبق سواء كنت تشتري في الشارقة أو رأس الخيمة أو عجمان أو الفجيرة أو أم القيوين، وما يتغيّر هو الجهة المسجِّلة والمنصّة وجدول الرسوم فقط. تعمل «رايت سبوت» مع المشترين في مختلف الإمارات، ومنهم من يشتري وهو خارج الدولة.
الشكل العام لعملية الشراء في الإمارات
تمرّ معظم عمليات الشراء في السوق الثانوي (العقار الجاهز) في الإمارات بالمراحل العريضة نفسها:
- العرض والتفاوض: يتفق المشتري والبائع على السعر، عادةً عبر وسيط مرخّص.
- الحجز أو العربون: دفعة تأمينية، وهي جزء من السعر يتفق عليه الطرفان، تُدفع لتثبيت الوحدة أثناء تجهيز الأوراق.
- العقد: يوقَّع عقد بيع رسمي. في دبي هو مذكرة التفاهم (MOU، وتُسمى أيضًا نموذج F)؛ وفي أبوظبي هو اتفاقية البيع والشراء (SPA).
- شهادة عدم الممانعة (NOC): يؤكّد المطوّر أو اتحاد الملاك خلوّ الوحدة من رسوم خدمات أو مخالفات غير مسدَّدة. من دونها لا يمكن تسجيل النقل.
- التسجيل وسداد الرسم الحكومي: تُقيَّد الصفقة في سجل الملكية الرسمي، ويسدّد المشتري رسم النقل والتسجيل.
- إصدار سند الملكية: يصدر سند الملكية الجديد باسم المشتري (أو التسجيل المبدئي «عقود» في حال الوحدات على الخارطة).
الإمارتان تختلفان أساسًا في من يتولّى الخطوات من 4 إلى 6، وكم تكلّف.
أبوظبي: ADREC وDARI وTAMM
ينظّم قطاع العقار في أبوظبي مركز أبوظبي للعقارات (ADREC). وتمرّ المعاملات عبر نقطتَي وصول مترابطتين:
- TAMM: بوابة الخدمات الحكومية العامة في الإمارة؛ يصل المشترون والبائعون والمكاتب المرخّصة إلى خدمات ADREC عبر حساب TAMM.
- DARI: منصة ADREC العقارية المخصّصة (dari.ae) وشبكة مكاتبها الأمينة (Trustee Office)، تُستخدم للتحقق من الملكية، وفحص الرهون والحقوق العينية، والاطّلاع على حسابات الضمان، ولمعالجة نقل الملكية نفسه.
خطوة بخطوة:
- الاتفاق على السعر وتوقيع اتفاقية البيع والشراء (SPA) مع البائع، ودفع العربون (جزء من السعر يتفق عليه الطرفان).
- استخدام DARI للتحقق من حالة ملكية العقار والتأكد من خلوّه من رهون أو حقوق عالقة.
- الحصول على شهادة عدم الممانعة من المطوّر أو اتحاد الملّاك، تؤكّد خلوّ الوحدة من متأخرات رسوم الخدمات أو المخالفات. هذه الخطوة الأكثر عرضة للتأخير: تتفاوت مدة إصدارها بين المطوّرين، فاطلبها مبكرًا.
- حجز موعد عبر TAMM في أحد مكاتب ADREC الأمينة (DARI). يحضر المشتري والبائع (أو من يوكّلانه) ومعهما اتفاقية البيع والشراء وشهادة عدم الممانعة ووثائق الهوية؛ ويقدّم المشتري عادةً شيكًا مصدَّقًا بالمبلغ المتبقي.
- يعالج ADREC النقل ويصدر سند ملكية جديدًا، يمكن الاطّلاع عليه عبر منصة DARI.
الرسوم: تفرض أبوظبي رسم تسجيل عقاري، وهو نسبة من قيمة الصفقة، تحدَّد بموجب أنظمة التسجيل العقاري في الإمارة ويؤكّدها ADREC وقت النقل، إضافة إلى رسوم إدارية ورسوم المكتب الأمين ورسم عدم ممانعة المطوّر، وعمولة الوسيط إن استُعين بوسيط. تقع التكلفة الإجمالية للشراء النقدي عادةً في نطاق منخفض من قيمة الصفقة؛ وترتفع في حال التمويل العقاري بعد إضافة رسوم البنك والتقييم. ونحن نؤكّد لك جدول الرسوم الحالي والتفصيلي الخاص بصفقتك قبل أن تلتزم بأي شيء.
الجدول الزمني: تُسجَّل صفقة نقدية بسيطة عادةً خلال أسابيع قليلة من توقيع اتفاقية البيع والشراء إلى صدور سند الملكية الجديد.
دبي: دائرة الأراضي والأملاك، ومذكرة التفاهم/نموذج F، والمكتب الأمين
تدير إجراءات دبي دائرة الأراضي والأملاك (DLD)، وتُنجَز الأوراق فعليًا في مكتب أمين مرخّص من الدائرة.
خطوة بخطوة:
- الاتفاق على السعر؛ توقيع مذكرة التفاهم (MOU / نموذج F) ودفع العربون (جزء من السعر يتفق عليه الطرفان). ويجب أن تنصّ المذكرة بوضوح على من يتحمّل كل رسم من رسوم النقل.
- يتقدّم البائع بطلب شهادة عدم الممانعة من المطوّر أو إدارة المجتمع السكني، تؤكّد خلوّ الوحدة من رسوم خدمات غير مسدَّدة. تتفاوت مدة إصدارها ورسمها بين المطوّرين.
- يحضر المشتري والبائع موعدًا في المكتب الأمين، ومعهما الهويات ومذكرة التفاهم وشهادة عدم الممانعة، ووثائق تخليص الرهن إن وُجد. وإذا كان على العقار رهن، فعلى بنك البائع أولًا إصدار خطاب تخليص الالتزام.
- يسدّد المشتري رسم النقل لدى الدائرة وأي رسوم للمكتب الأمين؛ ويُسجَّل النقل ويصدر سند ملكية جديد، غالبًا في الجلسة نفسها أو خلال أيام قليلة.
الرسوم: الرسم الأبرز هو رسم النقل لدى دائرة الأراضي والأملاك، وهو نسبة من السعر المسجَّل. وقانونًا يُقسَّم هذا الرسم بين المشتري والبائع، لكن العُرف السائد في السوق اليوم أن يسدّده المشتري كاملًا. وهذا التقسيم ينبغي أن يُنَصّ عليه صراحةً في مذكرة التفاهم/نموذج F لا أن يُفترَض. وإلى جانب رسم النقل، احسب حساب:
- رسم إداري لتسجيل العقار الجاهز
- رسوم إصدار سند الملكية والمخطّط/الرسم المساحي
- رسم المكتب الأمين، مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة
- رسم تسجيل الرهن (إن وُجد)
- رسم عدم ممانعة المطوّر (يتحمّله البائع، لكن كثيرًا ما يُحتسب ضمن التفاوض على السعر)
تقع التكلفة الإجمالية على المشتري في صفقة نقدية لعقار جاهز عادةً في نسبة معتبرة من السعر بعد احتساب عمولة الوساطة، ونعطيك التفصيل الحالي بنودًا قبل أن تلتزم. أما الصفقات الممولة عقاريًا فتضيف رسوم تسجيل الرهن ورسوم البنك فوق ذلك.
الجدول الزمني: مع جاهزية الأوراق وخلوّ الصفقة من تعقيدات الرهن، يمكن إتمام نقل عقار جاهز في دبي في جلسة واحدة في المكتب الأمين، رغم أن تجميع شهادات عدم الممانعة وتخليص الرهن عادةً ما يمدّد العملية بكاملها إلى عدة أسابيع.
أبوظبي مقابل دبي: مقارنة سريعة
| الجانب | أبوظبي | دبي |
|---|---|---|
| الجهة المسجِّلة | ADREC (عبر TAMM/DARI) | دائرة الأراضي والأملاك (عبر المكاتب الأمينة) |
| الرسم الحكومي الرئيسي | نسبة من السعر يحدّدها ADREC | نسبة من السعر تحدّدها الدائرة |
| اسم العقد | اتفاقية البيع والشراء (SPA) | مذكرة التفاهم / نموذج F |
| العربون المعتاد | جزء من السعر يتفق عليه الطرفان | جزء من السعر يتفق عليه الطرفان |
| شهادة عدم الممانعة مطلوبة | نعم | نعم |
| الجدول الزمني المعتاد | أسابيع قليلة | من جلسة واحدة إلى عدة أسابيع |
الشراء على الخارطة
الشراء مباشرة من المطوّر (على الخارطة) يسلك مسارًا قريبًا من السابق لكنه مختلف في الإمارتين: يسجّل المطوّر عقدك في سجل مبدئي (نظام «عقود» في دبي، ونظير ADREC في أبوظبي)، وتودَع دفعاتك في حساب ضمان منظَّم لا يُصرَف منه إلا وفق مراحل إنشاء موثّقة، ولا تحصل على سند ملكية كامل إلا عند التسليم. راجع دليلنا المخصّص للشراء على الخارطة لتفاصيل أوفى.
قائمة تحقق: قبل أن توقّع أي شيء
- تأكد أن العقار يقع ضمن منطقة تملّك حر أو منطقة مؤهَّلة للتملّك وفق جنسيتك/إقامتك
- تحقّق من الملكية الحالية وابحث عن أي رهون أو حقوق عالقة (DARI في أبوظبي؛ تطبيق REST التابع لدائرة الأراضي والأملاك أو المكتب الأمين في دبي)
- بادر بطلب شهادة عدم الممانعة مبكرًا، فهي السبب الأكثر شيوعًا للتأخير
- وثّق كتابةً من يسدّد كل رسم (تقسيم رسم النقل، رسم عدم الممانعة، عمولة الوساطة)
- إن كنت تموّل الشراء، احصل على الموافقة المبدئية على التمويل، وفي حال إعادة البيع، على خطاب تخليص رهن البائع قبل حجز موعد النقل
- اطلب تقديرًا تفصيليًا وحاليًا لتكلفة صفقتك تحديدًا قبل الالتزام: إجمالي تكاليف المشتري يتفاوت باختلاف الإمارة ونوع الصفقة
تواصل مع رايت سبوت
لكل صفقة تفاصيلها الخاصة: على الخارطة أو جاهز، بتمويل أو نقدًا، مشترٍ لأول مرة أو مستثمر يوسّع محفظته، وجهة تسجيل مختلفة باختلاف الإمارة. تعمل «رايت سبوت» في وساطتَي التأجير والبيع/الشراء في مختلف الإمارات، ومقرّنا في أبوظبي، ونعمل مع مشترين في عموم الإمارات ونرحّب بمن يشتري من خارج الدولة، ويمكننا أن نوضّح لك بدقة الأوراق التي تخصّ صفقتك، أينما كنت تشتري. تواصل معنا وسنرسم لك خريطة الإجراءات لحالتك قبل أن تلتزم بأي شيء.
المصادر
- Tamm: Changing Property Ownership (البوابة الرسمية لحكومة أبوظبي): دور TAMM/ADREC في تسجيل عمليات النقل.
- ADREC، الموقع الرسمي (adrec.gov.ae): دور ADREC بصفته الجهة المنظِّمة للعقار في أبوظبي وهيكل خدماته.
- ADREC، الأنظمة واللوائح: التسجيل: يؤكّد قانون تسجيل/نقل الملكية العقارية، وأن نسبة رسم النقل تحدّدها اللجنة التنفيذية لا نسبة ثابتة واحدة.
- ADREC، تفاصيل المكتب الأمين: يؤكّد أن مكتب DARI الأمين التابع لـADREC (لا مركز تسجيل منفصل) هو مَن يعالج عمليات النقل، وأن DARI يعمل تحت مظلة ADREC.
- ADREC Guide 2026: Abu Dhabi Property Rules & Fees, Oplus Realty: سياق الإجراءات والجدول الزمني في أبوظبي خطوة بخطوة.
- How Foreigners Can Transfer Property Ownership in Abu Dhabi (2026), APIL Properties: دور شهادة عدم الممانعة وتفاوت مدة معالجتها.
- DLD Fees 2026: Complete Breakdown of Every Charge, Real Estate Club Dubai: بنود رسوم دائرة الأراضي والأملاك/المكتب الأمين في دبي، وعُرف تقسيم رسم النقل.
- DLD Fees Dubai: Complete Costs Guide 2026, Property Finder: تأكيد إضافي لإجراءات مذكرة التفاهم/نموذج F.
- How To Transfer Property Ownership In Dubai?, Holo: إجراءات موعد المكتب الأمين.
إرشادات عامة لا تُعدّ استشارة قانونية؛ الأنظمة قابلة للتغيير، فتحقّق دائمًا من الجهة الرسمية المختصة.