ليس كل عقار في الإمارات متاحًا للجميع، وليست كل «ملكية» بالمعنى نفسه. فما يمكنك شراؤه، ونوع الحق الذي تحصل عليه فعليًا، يتوقّفان على جنسيتك/إقامتك، وعلى الإمارة (بل والمنطقة تحديدًا داخلها) التي يقع فيها العقار. يعرض هذا الدليل صيغ التملّك والمناطق المحدَّدة، إمارة إمارة، كما هي قائمة في 2026.
صيغ التملّك الثلاث
التملّك الحر يعني أن تملك العقار والأرض التي يقوم عليها ملكية تامة وأبدية: أقوى صيغ التملّك المتاحة، والمعيار السائد في معظم التطويرات الحديثة داخل مناطق التملّك الحر المحدَّدة.
حق الانتفاع يمنح حق استخدام العقار والانتفاع به لمدة محدَّدة (يُذكَر غالبًا بمدة تصل إلى 99 عامًا) بينما يبقى سند الأرض الأساسي بيد المالك الأصلي (المواطن الإماراتي).
المساطحة حق سطحي طويل الأمد، يُذكَر غالبًا بمدة تصل إلى 50 عامًا وقابلة للتجديد، يضيف إلى ذلك حق البناء والتطوير على الأرض: حق أقوى من حق الانتفاع لأنه يشمل حقوق البناء، لكنه يبقى دون التملّك الكامل للأرض.
الإيجار طويل الأمد (بحد أدنى معتاد نحو 25 عامًا) صيغة رابعة تُستخدم في بعض سياقات أبوظبي كبديل عمّا سبق.
أبوظبي
ينظّم التملّك في أبوظبي القانون رقم 19 لسنة 2005، وقد عدّله تعديلًا جوهريًا القانون رقم 13 لسنة 2019. قبل 2019، كان بإمكان غير المواطنين الإماراتيين وغير الخليجيين في أبوظبي عمومًا حيازة حق الانتفاع أو المساطحة أو الإيجار طويل الأمد فقط، لا التملّك الحر. وقد غيّر تعديل 2019 ذلك تحديدًا داخل المناطق الاستثمارية المحدَّدة: بات بإمكان الأفراد الأجانب والشركات المملوكة كليًا أو جزئيًا لأجانب حيازة سند تملّك حر للأرض داخل تلك المناطق.
المناطق الاستثمارية المذكورة عادةً عقب هذا الإصلاح هي: جزيرة ياس، وجزيرة السعديات، وجزيرة الريم، وجزيرة الماريه، وجزيرة اللولو، والراحة بيتش، وسيح السديرة، والريف، ومدينة مصدر، تسع مناطق إجمالًا. لا ينشر موقع ADREC نفسه قائمة مناطق مفصَّلة واحدة في صفحات أنظمته (بل يحيل إلى قرارات المجلس التنفيذي الأصلية)، لكن تقاريره السوقية تؤكّد الريم والسعديات وياس كمناطق تداول تملّك حر رئيسية ونشطة. وتأكّد دائمًا من الحالة الحالية لمنطقة قطعة أرض بعينها مباشرة لدى ADREC/DARI قبل الاعتماد على أي قائمة، بما فيها هذه.
خارج هذه المناطق الاستثمارية المحدَّدة، يبقى المشترون الأجانب في أبوظبي مقتصرين على صيغ حق الانتفاع أو المساطحة أو الإيجار طويل الأمد بدلًا من التملّك الحر. وتؤكّد أنظمة الملكية المنشورة لدى ADREC هذا الشكل: يجوز لغير المواطنين، أفرادًا وشركات، حيازة التملّك الحر وحقوق عينية أخرى داخل المناطق الاستثمارية التي يحدّدها قرار المجلس التنفيذي، وحيازة حقوق من نوع الانتفاع/المساطحة فقط خارجها. ملاحظة: لا تزال بعض الملخصات الحكومية الرسمية (مثل بوابة «u.ae» الاتحادية) تصف تملّك المقيمين الأجانب في أبوظبي أساسًا بعبارات سند تملّك لمدة 99 عامًا، ومساطحة لمدة 50 عامًا، وانتفاع لمدة 99 عامًا، وإيجارات طويلة، والمصطلحات والتصنيف قد يتفاوتان بين المصادر، فتأكّد دائمًا من طبيعة الحق المنقول فعليًا لقطعة بعينها عبر ADREC/DARI قبل التوقيع.
دبي
تملك دبي الإطار الأكثر مرونة بين الإمارات. بموجب اللائحة رقم 3 لسنة 2006 (المنفِّذة لقانون دبي رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري)، يجوز للأجانب حيازة التملّك الحر، أو حق الانتفاع، أو حق الإيجار حتى 99 عامًا، لكن فقط داخل المناطق التي حدّدها الحاكم كمناطق تملّك حر (المادة 3 من اللائحة). واليوم يوجد أكثر من 40 مجتمعًا سكنيًا محدَّدًا كمناطق تملّك حر في الإمارة، منها مناطق معروفة مثل مرسى دبي، ووسط مدينة دبي، ونخلة جميرا، وخليج الأعمال، وقرية جميرا الدائرية. أما خارج مناطق التملّك الحر المحدَّدة، فلا يجوز عمومًا لغير المواطنين الإماراتيين وغير الخليجيين تملّك الأرض الأساسية.
رأس الخيمة
تسمح رأس الخيمة بالتملّك الحر الأجنبي فقط داخل مناطقها المحدَّدة الخاصة: يُذكَر أكثرها شيوعًا جزيرة المرجان، وقرية الحمرا (ومجتمعاتها الفرعية)، ومينا العرب، إضافة إلى مناطق استثمارية مجاورة. وينظّم القطاع مؤسسة التنظيم العقاري في رأس الخيمة (RERA-RAK)، وقد أسّس قانون السجل العقاري (القانون رقم 11 لسنة 2021) نظام تسجيل عقاري مركزيًا عبر دائرة الأراضي. ولا يُشترط أي إقامة أو تأشيرة إماراتية لمجرّد الشراء.
الفجيرة
تسمح الفجيرة أيضًا بالتملّك الأجنبي في مناطق تملّك حر مختارة، خصوصًا حول تطويرات ذات طابع منتجعي وتقاعدي، لكننا لم نتمكّن من التحقّق من قائمة محدَّدة وحالية وموثّقة الاسم لمناطق التملّك الحر في الفجيرة أو من القانون الحاكم بدقة من المصادر التي راجعناها لهذا الدليل. فإذا كنت تفكّر في شراء بالفجيرة، تأكّد من صفة التملّك الحر للمنطقة مباشرة لدى بلدية الفجيرة أو وسيط محلي مرخّص قبل الالتزام، ولا تعتمد على المواد التسويقية وحدها.
صيغ التملّك في لمحة
| الإمارة | تملّك حر للأجانب؟ | أين | القانون الأساسي |
|---|---|---|---|
| أبوظبي | نعم، في 9 مناطق استثمارية محدَّدة | ياس، السعديات، الريم، الماريه، اللولو، الراحة بيتش، سيح السديرة، الريف، مدينة مصدر | القانون 19/2005، المعدَّل بالقانون 13/2019 |
| دبي | نعم، في أكثر من 40 منطقة تملّك حر محدَّدة | المرسى، وسط المدينة، نخلة جميرا، خليج الأعمال، قرية جميرا الدائرية، وغيرها | اللائحة 3/2006 |
| الشارقة | لا: حق انتفاع فقط (حتى نحو 100 عام)، بموافقة الحاكم | مناطق تحدّدها الحكومة | قرار المجلس التنفيذي 26/2014 |
| رأس الخيمة | نعم، في مناطق محدَّدة | جزيرة المرجان، قرية الحمرا، مينا العرب | القانون 11/2021 (التسجيل) |
| الفجيرة | محدود، مناطق مختارة: تحقّق لكل مشروع | لم يُتحقَّق منها بشكل مستقل لهذا الدليل | لم يُتحقَّق منه |
ما لم يتغيّر مقابل ما تجب مراقبته في 2026
الإطار العام القائم على تحديد المناطق ثابت في مختلف الإمارات منذ سنوات؛ والمجال الأكثر تحرّكًا مؤخرًا هو القواعد المجاورة له: شروط الرهن والسداد المرتبطة بتأشيرة الإقامة الذهبية المرتبطة بالعقار (انظر دليلنا المخصّص)، والتوسّع المستمر في عدد المجتمعات الفرعية المحدَّدة كتملّك حر مع إطلاق مشاريع تطوير رئيسية جديدة، خصوصًا في أبوظبي ورأس الخيمة. ولأن مناطق استثمارية ومناطق فرعية جديدة تُضاف فعلًا، تأكّد دائمًا من التصنيف الحالي لملكية قطعة بعينها لدى الجهة المختصة (ADREC/DARI في أبوظبي، ودائرة الأراضي والأملاك في دبي، ومؤسسة التنظيم العقاري في رأس الخيمة) بدلًا من الاعتماد على قائمة مناطق من مادة تسويقية، بما فيها هذه.
قائمة تحقق قبل الشراء خارج مناطق إمارتك المعتادة
- تأكّد أي من الصيغ الثلاث (تملّك حر / حق انتفاع / مساطحة) ينطبق فعليًا على القطعة أو الوحدة تحديدًا
- تأكّد أن المنطقة مدرجة حاليًا ضمن القائمة المحدَّدة لدى الجهة المختصة: فقوائم المناطق تُحدَّث فعليًا
- بالنسبة لحق الانتفاع/المساطحة، تحقّق من المدة المتبقية: فحق انتفاع لمدة 99 عامًا مُنح قبل سنوات له سنوات متبقية أقل اليوم
- اسأل عمّا إذا كانت الصيغة تؤثّر في أهلية التمويل العقاري لدى بنكك
- إذا كان الشراء بدافع الحصول على الإقامة الذهبية، تأكّد أن صيغة التملّك والقيمة كلتاهما تستوفيان الشرط (انظر دليلنا عن الإقامة الذهبية)
تواصل مع رايت سبوت
قواعد المناطق وصيغ التملّك والأهلية تختلف باختلاف الإمارة والجنسية، وهي من التفاصيل التي يسهل الخطأ فيها استنادًا إلى صورة إعلان فقط. تعمل «رايت سبوت» في وساطتَي التأجير والبيع/الشراء في مختلف الإمارات (مقرّنا في أبوظبي، ونعمل مع مشترين في عموم الإمارات ودوليًا). تواصل معنا قبل أن تلتزم بمنطقة، وسنؤكّد لك بدقة نوع حق التملّك الذي ستحصل عليه فعلًا، أينما كنت تشتري في الإمارات.
المصادر
- ADREC Rules & Regulations: Property Ownership: تأكيد رسمي لإطار قانون 19/2005 للتملّك في أبوظبي، وآلية المناطق الاستثمارية للتملّك الحر الأجنبي، وصيغتَي الانتفاع/المساطحة الموصوفتين أعلاه.
- Foreign Ownership of Land in Abu Dhabi: A Major Reform, ملخّص مستند إلى تحديث قانوني لشركة التميمي والشركاء: تعديل القانون 13/2019 على القانون 19/2005، والمناطق الاستثمارية التسع في أبوظبي، وتعريف التملّك الحر.
- UAE: Law Allows Foreigners to Own Real Estate Properties in Abu Dhabi’s Investment Zones, Library of Congress Global Legal Monitor: تأكيد مستقل لإصلاح 2019 في أبوظبي.
- Expatriates buying a property in the UAE, u.ae، البوابة الرسمية لحكومة الإمارات: ملخّص اتحادي رسمي لصيغ التملّك في كل إمارة (إطار أبوظبي: 99 عامًا/مساطحة/انتفاع/إيجار، لائحة دبي 3/2006، قرار الشارقة 26/2014).
- Can Foreigners Buy Property in Ras Al Khaimah?, topluxuryproperty.com: مناطق التملّك الحر المحدَّدة في رأس الخيمة وإطار مؤسسة التنظيم العقاري/القانون 11 لسنة 2021.
- Ras Al Khaimah Real Estate: The Complete 2026 Guide, wow-rak.com: تأكيد إضافي لمناطق رأس الخيمة وعدم اشتراط الإقامة للشراء.
- Property Foreign Ownership The United Arab Emirates (2026), Sands Of Wealth: تعريفات عامة لحق الانتفاع والمساطحة، وسياق الفجيرة (استُخدم بحذر؛ قائمة مناطق الفجيرة تحديدًا لم يُتحقَّق منها بشكل مستقل).
لم يُتحقَّق بشكل مستقل لعام 2026: قائمة محدَّدة وموثّقة الاسم لمناطق التملّك الحر الحالية في الفجيرة وقانونها الحاكم: أُشير إلى ذلك في النص أعلاه بدلًا من التخمين.
إرشادات عامة لا تُعدّ استشارة قانونية؛ الأنظمة قابلة للتغيير، فتحقّق دائمًا من الجهة الرسمية المختصة.